金九之前-芜湖楼市的365天

金九之前-芜湖楼市的365天

景德镇房产网,金坛房产信息网,房产书籍　　鱼眼脱离楼市，掐指一算也有很长一段日子了。以前是日日耕，后来是段段耕，再后来就不耕了。直到上周更新，有朋友留言说断更的时间差不多有100天了。

　　如今重新回归，再次点评起芜湖房地产市场，心里多少还是有些局促和忐忑的。要想做个客观和理性的观察者，想想还是要从基础的房地产数据梳理开始，由此推导出一些主观上的结论，应该可以接近客观的吧。

　　话不多绕，以下从土地市场和新房市场，两个层面来呈现过去的365天里，芜湖房地产市场的一些数据，以及由此带来的发展趋势和变化。

　　说到土地市场，一定讲清楚两个问题：一个是土地财政，一个是土地出让。前者讲的主要是一个意愿度的问题。打个比方，一个人的收入到底是依赖资产的孳息，还是依赖劳动力的交换，这决定了他在某个方面的投入。

　　同样的道理，一个地方的财政收入比也决定了它的投入程度，哪一块占比大就搞哪一块。2021年土地财政依赖度最高的当属杭州市，其次是佛山，财政依赖土地程度高达140%。这个比例计算公式指的是，当年土地出让金/当年一般公共预算收入得出的一个比值。

　　一般公共预算收入指的主要以税收为主体的地方财政收入。卖地收入指的是城市的国有土地出让收入。那芜湖土地依赖程度高不高呢？

　　我粗略地估算了一下。论芜湖房地产市场最红火的几年，应该就是最近的5年。从2016年开始起势，到今年土市的跌跌撞撞，芜湖土地财政依赖度大概在30%左右，今年上半年约为37%。其中2021年是个例外，超过了50%。

　　这是我粗略测算的数据，准不准另说。从关注诸多机构的报告和数据上浏览，芜湖房价，去库存周期倒是经常上榜，但在土地财政症的榜单上，我还没看到过芜湖的身影。如果有网友看到过类似的数据，欢迎补充。

　　是不是由此推断出芜湖卖地其实并不是很积极呢？至少在去年火爆的土地市场时期，鱼眼的观感是芜湖表现出相当的克制，很多优质的地块没有在当年“火上浇油”，相反，去年还推出了很多城市犄角旮旯的地块。

　　回头来看这些做法，芜湖还是相当理性的。但市场并不理性，土地市场上还是卖出了一些动辄楼面价1万多的高价地，高价地搅动了市场，市场搅动了人心。当然，和芜湖大致相当的三四线城市在去年都处在同样的情境之中，如何把控，就看主政官能否看透了。

　　果然，高峰之后是低谷。2022年芜湖土地市场就立刻换了个场景。1-8月份，芜湖市区卖地19宗，其中非住宅用地7宗，土地出让金73.91亿元。分析一下前8个月的拿地情况，大约有以下几个特点：

　　第一，拿地房企比较集中，中小型的民营房企少见了。拿到地的房企大致分为三类，一类是国资背景的大房企，一类是本地蛇头房企，还有一类是城投。

　　第二，参拍房企数量少了，城投+拿地房企凑齐一场土拍，过去一窝蜂的抢地，摇号，竞各种社会教育基金的路数不见了，拿地热情减退。

　　第三，地价逐渐回归理性，楼面价也下来了。在过去看着地段相当不错的地块没卖出价来，用于刺激市场的万元楼面价不见踪影；

　　第四，热度下降，土地市场的流标地块增加。公告出让的地块中，3宗地块流拍，一宗转挂牌出让，还有一宗终止拍卖，去年这些现象几乎看不见；

　　随着楼市库存不断地积压，行情持续筑底，未来的土拍的趋势越来越倾向于定向投送。只要某地块被某房企看上眼了（包括价格，产品，定位等），就推动该地块上市，开拍，成交。确保市场稳健前行，在不确定的行情里追求确定的一面。

　　土地市场是一级市场，是房地产市场的源头，它的繁荣与衰落直接镜像到二级市场的行情。那么，芜湖的新房市场又该有怎样的表现呢？

　　影响新房市场的主要因素有两个，一个是土地市场，上面已经表述过了。一个是库存数据，库存数据的高低，反映的是楼市的去化速度。前者是进水口，后者相当于出水口。小学数学经常出一些水池注水排水的应用题，如今也成了楼市上反复出现的难题。

　　去年芜湖主城区出让住宅地块14宗，出让面积131.8万方，今年上半年类似的数据分别是8宗48.3万方，累计22宗住宅地块，共计180.1万方。如果以综合容积率1.8计算，新增住房面积300多万方。

　　以今年一季度的芜湖市区（不含两个新区）住宅去化面积105万方计算，月均去化量为35万方，新增住房面积的去化周期将超过9个月。但是如果从二季度市场的去化情况来看，月均去化量则比35万方还要更低。

　　我们还知道从去年4季度开始，房地产市场整体下滑，因此如果原有的市场库存量叠加到一起，那么，芜湖楼市的去化周期应该会远远高于9个月的数值。因为暂时没有找到机构的数据，以上数据为估算数据，只是为了确定一个大概的去化周期。

　　鱼眼坚持认为，这个数据虽然不准确，但应该是合理的，也符合目前楼市发展趋势的。如果要找点佐证的话，下图可以看一看。

　　如果记忆不会出错，去年同期芜湖的去库存周期是相当低的，新房市场真是此一时也彼一时也。前些天看到一条关于贝壳找房的中报数据，2022年上半年贝壳新房交易的总交易额为4154亿元，较2021年同期的8417亿元下降50.6%。新房业务是其业务模块中下降最猛的。

　　有关新房市场的大数据讲完了，聊一些细节吧，芜湖新房市场的特征，看下面的数据截图，这是8月份芜湖楼市的备案top10数据。

　　8个住宅项目，各楼盘目前的销售均价大概罗列一下，湖山云著2.3；蔚蓝海岸：1.7；印江澜：1.8；黄金时代1.3；滨江时代：0.88；伟星国樾：1.65；天空之城：1.5；翰林时代：0.75；看到这样的价格分布图，你是不是有种感觉芜湖买房人群实际上就两种人：有钱人和没钱人，有钱人很多，没钱人特少。

　　8月份芜湖市场卖得最好的楼盘，成交面积都不足1万方，由此也能预估出整月芜湖新房市场的成交量也不会好，市场持续低迷的推论就可以得出了。

　　即便在这样的市场之下，依旧有房企主导了市场格局。Top8的住宅项目销售数据中，该房企独占5强且霸榜三甲。这在任何一个市场都不会出现的市占现象，芜湖独一份。

　　一个榜单呈现出芜湖新房的几个意思：价高量少；改善主导；加上一家独步。这样的稳也确实够稳，但疑虑犹存。在当前房地产市场的新常态下，一些看着很牛叉的房企大而不能倒的迷信已破，但一倒下就是大问题。

　　说实在的，原本指望市场在低迷的行情下，靠几宗低价地块，新房市场能够向刚需倾斜一点。但受目前市场格局和趋势影响，房企无意于低端市场里的竞争，高端竞争的势头丝毫不减。一个楼面价5000多的地块，也非要整出1.5万的价格出来。

　　如果细细分析其中的缘故，似乎也不难解释。首先做高端产品利润空间大；其次改善趋势未减，优质资产依旧受市场的青睐；第三，近段时间出让的地块，如果不是犄角旮旯里的，基本都是主城区的地段地块，且土地面积不大，也适合搞高端项目。

　　由此判断，芜湖房价总体上将继续稳定下去，新房成交量也不会上来，甚至还要走低。因此，市场上真正的刚需将寻求新的出路，无疑二手房市场将是刚需的天下，且110万左右的总价会是主流。

　　上一篇鱼眼说过，房地产市场无论出现什么样的变化，需求一定还是存在的，只要判断准确，房地产依旧是可以打出天下的地方。这不，郁亮刚刚在万科的中报发布会上就喊出了我们的希望：中国房地产仍是10万亿量级巨大市场。

　　我记得之前中国房地产一直都是超15万亿的体量，养肥了好大一帮人。当然，10万亿，也足够认真的人好好活下来，甚至可以活得更好。

　　来日方长，下次有机会我们聊聊芜湖楼市政策层面的话题，它也是刺激大家积极入市的一个动力源。我是鱼眼，下期再见！